Les avantages du statut SCI
Protection du patrimoine des associés
En principe, la SCI est une personne morale qui fait écran entre les créanciers et les associés. En effet, il convient de dissocier le patrimoine personnel des associés et celui de la SCI. De ce fait, si la société SCI est débitrice alors c'est à elle que revient la charge de rembourser sa dette. Par ailleurs, la responsabilité des associés est dite « non solidaire » car si l'un des associés ne disposent pas de fonds suffisants au sein du patrimoine de la SCI, les créanciers ne peuvent pas se retourner contre les autres associés.
Un régime fiscale avantageux
En principe, la SCI est affiliée à l'impôt sur le revenu (IR). Cependant il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Ainsi l'associé va avoir la possibilité de choisir le régime fiscal qui lui convient.
S'il opte pour l'Impôt sur les sociétés (IS), la SCI sera taxée sur le résultat net de toutes charges dont celles d'amortissement de l'immeuble. Il sera également imposé sur les bénéfices de la société selon des tranches aux taux réduits de :
- 15% sur les premiers 38.120 euros,
- 28% pour les 500 000 premiers euros,
- 31 % pour les montants au-dessus de 500 000 euros depuis 2019.
En outre, si le gérant de la SCI opte pour l'IS et décide de se rémunérer, il pourra alors être affilié au régime général-assimilé salarié. A contrario, si le gérant ne se rémunère pas : il ne payera pas de cotisations sociales.
À noter que si l'on opte pour l'IS lors de la création d'une SCI, il est impossible de se soumettre à l'impôt sur le revenu.
Par ailleurs, lors d'une cessation d'immeuble, l'associé peut privilégier l'IR en vue de profiter d'un régime d'abattement sur les plus-values immobilières. En conséquence, il pourra jouir d'une exonération partielle d'impôts sur les plus-values immobilières après 22 années de détention puis d'une exonération totale après 30 années de possession du bien. De plus, si la SCI est en déficit, la quote-part de ce déficit pourra être imputée sur le revenu global des associés jusqu'à 10.700 euros.
D'autre part, il est possible de profiter d'un allégement fiscal grâce à des lois telles que Robien, Scellier, Pinet et Duflos.
Un transfert patrimonial facilité
Dans le cadre d'une SCI familiale, les parents continuent de participer à la gestion du bien immobilier même si les parts sociales sont distribuées aux enfants. Cette possibilité doit être stipulée dans les statuts de la SCI. Ainsi, le bien immobilier de la SCI ne sera pas soumis à l'imposition sur la fortune immobilière des parents.
Par ailleurs, dans le cadre d'un héritage, le statut SCI va diviser les parts sociales de chaque héritier afin qu'ils puissent profiter totalement de ce bien.
Les inconvénients
Protection du patrimoine nuancée de la SCI
La responsabilité des associés de la SCI protège le patrimoine personnel des associés, en principe. Néanmoins, cette théorie est nuancée car si la SCI ne parvient pas à rembourser ses créanciers alors l'associé devra impérativement les rembourser en utilisant les fonds de son patrimoine personnel.
Cessation des parts sociales : accord unanime
La cessation des parts sociales implique de procéder à un vote unanime. Toutefois, la décision peut résulter d'un vote à la majorité. Si cette règle est appliquée alors elle devra être mentionnée dans les statuts de la SCI.
Conditions administratives contraignantes
Chaque année, il est indispensable d'établir une déclaration d'impôt afin de connaître la valeur des parts sociales de chacun des associés. De même que si un nouvel associé rejoint la société il devra alors être mentionné dans les statuts de la SCI.
Les démarches pour créer une SCI
Rédaction et enregistrement des statuts
Pour créer votre SCI, vous procéderez à la rédaction des statuts sous seing privé ou par acte authentique. Il est recommandé de solliciter l'aide d'un professionnel car la rédaction des statuts de la SCI est complexe.
Formulaire M0
Vous devrez établir un formulaire M0 afin de poursuivre vos démarches.
Publication au JAL
Une fois que les statuts sont rédigés et enregistrés, il est impératif de les publier au Journal d'Annonces Légales sous forme d'avis de constitution.
Immatriculation de la SCI
Enfin, il est indispensable que vous déposiez deux exemplaires des copies de statuts auprès du greffe rattaché à votre siège social. Le coût de l'immatriculation est de 70,39 euros. À l'issue de cette immatriculation, vous recevrez un extrait de k-bis. Ainsi, la société sera dotée de la personnalité morale et elle sera enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés.
